Quase todos já sabem que “appraisal” é a avaliação do imóvel. Antes de aceitar o imóvel como garantia do empréstimo (mortgage), o banco que está emprestando precisa estar seguro de que a propriedade em questão tem o valor necessário para cobrir o empréstimo. Para assegurar-se disso, o banco contrata um avaliador (appraiser), para inspecionar a propriedade e emitir um relatório (appraisal) que identifique o valor real do imóvel.
A regra geral é que o proprietário da casa pague pela avaliação no ato da inspeção (c.o.d. = cash on delivery). O custo varia de $300.00 para casas de uma família a $550.00 para casas de 4 famílias. Normalmente, o pagamento pode ser feito em cheque nominal ao avaliador ou sua empresa. No caso de propriedades comerciais, o custo pode variar de $1,000.00 a $3,000.00. IMPORTANTE: Esse pagamento não costuma ser devolvido. Mesmo que o empréstimo não dê certo, ou o valor do imóvel esteja aquém do esperado, o avaliador fez o seu trabalho e a sua taxa não será reembolsada. Peça ao banco que consiga uma idéia do valor do imóvel antes de enviar o avaliador. Se o valor parecer estar muito abaixo do necessário para concluir a transação, é melhor parar por aqui e economizar a taxa do avaliador.
A avaliação residencial é baseada em vendas recentes de três imóveis, comparáveis com o imóvel em questão. Os fatores mais importantes são: vizinhança, número de unidades (famílias), tamanho da área construída, número de dormitórios, número de banheiros, garagens, ar condicionado central, construção nova, entre outros.
É necessário observar que muitas melhorias feitas no imóvel não aumentam o seu valor. Por exemplo, pias de granito ou piso de madeira. Lembre-se que para comparar sua casa com as outras, o avaliador terá que utilizar informações públicas. Ele não irá entrar nas outras casas, apenas na sua, e, sem saber se as casas dos vizinhos têm ou não piso de madeira, ele não pode dizer que a sua tem um piso melhor que as outras. A maioria das informações obtidas pelos avaliadores sobre as casas que serão ”comparadas” com a sua vêm do “multiple listing MLS” – sistema de divulgação pela internet de propriedades disponíveis no mercado.
A avaliação comercial é feita em toda e qualquer propriedade que não é uma casa de 1 à 4 famílias, ou seja, é uma propriedade comercial. Tudo é diferente: financiamento, seguro e avaliação. Este último é feito baseado na renda dos alugueres (income) menos as despesas envolvidas na manutenção do imóvel, IPTU, Seguros, Reparos, Desvalorização e Manutenção. Varia muito, porém, se você terá que colocar dinheiro do seu bolso para ajudar com o pagamento mensal do empréstimo, este parece ser um mau negócio.
Lembre-se sempre que o avaliador é um profissional licenciado e só pode relatar o valor do imóvel baseado em fatos comprováveis. Não se pode dar jeitinho. Como os preços estão descendo, às vezes um valor estimado pelo dono do imóvel pode estar muito aquém do valor real da avaliação. Nesse caso, para se seguir em frente com a transação, o valor da venda terá de abaixar ou o comprador terá de concordar em pagar a diferença à parte, não envolvendo o empréstimo. Tudo isso é perfeitamente legal desde que o banco esteja ciente do fato.
Como sempre, favor contatar-nos via email calldrmortgage@gmail.com Os 10 primeiros leitores a nos contatar receberão uma cópia autografada do meu livro ‘Understanding Real Estate’ by Dr. Mortgage Mario Damião.
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