A definição é relativamente simples: Um empréstimo foi tomado e uma propriedade foi dada como garantia. o empréstimo não está sendo pago como combinado e o credor está tomando posse da propriedade.
Existem sempre dois lados na mesma moeda: 1. Trágico: alguém está perdendo uma propriedade, 2. Oportunidade: é possivel que se possa comprar este imóvel por um preço bem abaixo do valor de mercado. Delineamos então possiveis passos a serem tomados em ambos os casos.
1 Trágico: o processo de “FORECLOSURE” é muito dispendioso para o credor, geralmente um banco, mas existem também investidores privados que são conhecidos como “hard money” (dinheiro duro… por oferecerem juros muito altos). Na tentativa de evitar esses custos de corte, advogados, juros não recebidos, possíveis reparos na propriedade e todo o trabalho de tentar revendê-la após tomada de posse, tais credores adorariam entrar em acordo com seus devedores e sair do problema o mais rápido e mais barato possível.
A grande maioria dos bancos são bem flexíveis quando o cliente delinqüente está quitando a dívida em sua totalidade via refinanciamento junto a outra entidade ou venda do imóvel. Quando se trata de fazer acordos para manter um cliente que já vem dando problema, muitos bancos preferem seguir em frente com o processo de “foreclosure” e resolver o problema de uma vez por todas. Algumas instituições bancárias porém oferecem alternativas.
As negociações mais comuns envolvem dividir as prestações atrasadas em 12 parcelas mensais e adicioná-las ao pagamento mensal normal. Não vejo muitos pontos positivos nisso, se o cliente está tendo dificuldade para pagar a prestação normal, por que ele iria ter facilidade em pagar uma prestação mais alta? Outra negociação que se vê é quando um bom cliente que nunca atrasou as prestações, tem ótimo crédito e ameaça refinanciar com outro banco, o credor atual oferece opções de refinanciamento rápido e barato ou sugere apenas mudar o plano de variável para fixo. Ninguém quer perder um bom cliente!
Considerando-se que o procedimento de “foreclosure” siga em frente, o prazo total do processo de tomada de posse da propriedade pode demorar de 6 meses até mais de um ano. A maneira de lidar com “foreclosures” que estão em moda nesses dias chama-se “short –sale”, onde o banco concorda em perdoar parte da dívida desde que o cliente delinqüente venda a casa. Vamos explicar “short-sales” com mais detalhes na próxima semana.
Importante: quando o banco toma posse da propriedade o cliente sai com as mãos vazias, mesmo que a propriedade possa valer mais do que a dívida, o bem passa a pertencer ao banco ou a quem comprá-lo no “sheriff-sale”, uma espécie de leilão onde todos têm direito a dar lances, geralmente abertos.
Porém, o banco nomalmente tenta adquirir a propriedade por um preço igual ou próximo do valor da dívida, para depois então tentar revendê-la. No caso de lances maiores que a dívida e todas as despesas legais envolvidas, o cliente recebe a diferença. Quase nunca os lances são acima do valor da dívida, especialmente quando o mercado está em declínio.
2. Oportunidade: sempre ouço a respeito de pessoas interessadas em comprar propriedades em “foreclosure”. Existe um certa expectativa de que essas propriedades estão sendo vendidas muito abaixo do preço de mercado. ERRADO. Se você leu a nossa matéria do dia 26 de outubro, viu que só vale a pena comprar imóvel quando o mercado está em declínio em certos casos especiais.
3. Exemplo de mau negócio: Valor de avaliação do imóvel hoje $400,000.00, compra-se por $280,000, gasta-se com “closing” e reparos (sempre existem em casas de “foreclosure”) $40,000, custo total $320,000. Quando e por quanto você conseguira vendê-la? Em 6 meses o preço poderá ter baixado para $360,000, você terá gastos com comissões de profissionais, “closing” ao vender, prestações de 6 meses e, se ainda tiver algum lucro, o governo irá cobrar “capital gains” ou imposto de renda conforme o tempo de possessao da propriedade e a maneira em que a mesma foi escriturada ( detalhes sobre taxação em imóveis serão dados nas próximas matérias). Claro, não valeu a pena.
Se você não está com idéia, nem necessidade de revenda imediata pode ser uma ótima oportunidade para adquirir um imóvel que você pensou em comprar um ano atrás por muito mais dinheiro, agora bem mais barato.
Existem várias maneiras de descobrir casas em “foreclosure”, quando o processo de tomada da propriedade começa, o dado se torna público e muitas companhias se especializam em vender tais listas. Pode-se dar uma busca na internet e encontrá-las. Eu porém não recomendo esse procedimento em virtude de muitas companhias serem inescrupulosas e também porque as listas são vendidas a milhares de pessoas como você, diminuindo as suas chances de obter uma resposta do dono da propriedade no caso de envio de carta ou cartão postal. O bom mesmo é quando você fica sabendo através de algum conhecido ou divulga extensivamente que está interessado em comprar “foreclosures” e o próprio dono da casa te procura.
Não deixe de ler nossa matéria sobre “short-sale” na próxima semana. Como investidor, procure ter acesso a um advogado, um corretor de imóveis, um agente financeiro, um agente de seguro e um contador. Esses profissionais poderão ajudá-lo tremendamente no processo, especialmente se você está sempre fazendo negócios com eles e trazendo clientes.
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